עורך דין מכר דירה: הבדיקות המשפטיות החשובות

מעמד החתימה על הסכם מכירת הדירה, הוא אחד השלבים המרגשים בתהליך מכירת הדירה. יחד עם זאת, לאחר החתימה, מחויבים מוכרי הדירה מול הקונים לעסקה, ולכן חשוב לוודא מראש שכל הנתונים והתנאים ברורים ומוסכמים במלואם. כדי להבטיח שהמכירה תתנהל בצורה חלקה ובטוחה, חשוב ששני הצדדים יעזרו בעורך דין דיני מקרקעין. במאמר זה נסקור את הבדיקות המשפטיות שיש לבצע בתהליך המכירה, ונעמוד על חשיבות שכירת שירותיו של עורך דין מכר דירה אשר הינו שותף חיוני למסע.

תפקידו של עורך הדין במכירת דירה

עורך דין המתמחה במכירת דירה לא רק מסייע בניסוח והכנת החוזים והמסמכים הנלווים הנדרשים, אלא גם מבצע בדיקות משפטיות מקדימות מקיפות במטרה להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חלקה, נטולת הפתעות. במסגרת בדיקות אלו נבדקים היבטים מרכזיים של הנכס, החיוניים למניעת בעיות עתידיות שעלולות להתרחש לאחר המכירה. בדיקות אלו, כאשר הן נעשות באופן מקצועי, מספקות שקט נפשי לשני הצדדים – המוכר והקונה – ומבטיחות שהמכירה תתנהל בצורה שקופה וברורה וללא תקלות משפטיות עתידיות. בסופו של דבר, הבדיקות המשפטיות לא רק מגינות על זכויות המוכר, אלא גם על השקעת הקונה, והן חיוניות להצלחת העסקה.

להלן רשימת בדיקות משפטיות מקדימות החשובות ביותר:

1. בדיקות בעלות: עורך דין מכר דירה יוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקיים של הנכס, תוך בדיקת סטאטוס רישום הנכס במשרד המשפטים או במנהל מקרקעי ישראל. הוא יבדוק שלא רובצים עיקולים או הקיימים בו הקשורים לדירה, שיכולים למנוע או לסבך את הליך המכירה.
2. בדיקות תכנוניות: עורך הדין יוודא שהנכס עומד בכל הדרישות התכנוניות. כולל בדיקות לגבי היתר בנייה, תב"ע (תוכנית בניין עיר), והאם ישנן תוכניות עתידיות לאזור שעשויות להשפיע על הנכס.
3. בדיקות צפי מיסוי: עורך הדין יבדוק כתוצאה מה צפי המס כתוצאה מהשלמת עסקת המכר כגון מס שבח, היטל השבחה ועוד. כמו כן, עו״ד נדל״ן יערוך בדיקות אודות חובות מס פתוחים כגון חוב ארנונה לרשות המקומית שיש לשלם. עורך הדין יוכל לספק מידע על כלל המיסים הנדרשים, ולוודא שהמוכר לא יחויב בתשלומים נוספים בעתיד.
4. בדיקות הסכמות בנוגע לנכס: עורך הדין יוודא שאין הסכמות או התחייבויות שנוגעות לנכס ועלולות להשפיע על השלמת עסקה, כגון הסכמות עם דיירים אחרים, שותפויות או הסכמות עם שוכרים. 
5. תנאי החוזה: עורך דין מכר דירה ינסח את חוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים ויסביר את התנאים וההגבלות למוכר ולקונה. חשוב לוודא שהחוזה כולל את כל הפרטים הנדרשים, כגון מועד העברת הבעלות, מחיר הנכס, תנאי תשלום, ותנאים נוספים שיכולים להשפיע על העסקה.
6. בדיקות הנוגעות לתשלומים: עורך הדין יוודא שהקונה לא רק מסכים למחיר, אלא כי יש לו את האמצעים הכספיים הנדרשים לביצוע העסקה, וכן יוודא שהמוכר יקבל את התשלום בצורה מסודרת.

יתרונות בשכירת שירותיו המקצועיים של עורך דין מכר דירה

• הפחתת סיכונים: מכירת דירה ללא ליווי משפטי עלולה לחשוף את המוכר לסיכונים משפטיים, מיסוי ביתר, ולבעיות נוספות. עורך הדין מפחית את הסיכון הזה על ידי בדיקות מקיפות ומקצועיות וליווי הלקוח בכל אחד משלבי התהליך.
• חיסכון בזמן: עורך הדין ינהל עבורם את כל ההליך המשפטי, במטרה להקל עליכם את התהליך ולהשאיר לכם את הזמן להתמקד בצעד הבא בחייכם.
• ניסיון וידע: עורך דין נדל"ן בעל ניסיון וידע בתחום, יודע להבחין בפרטים הקטנים ולעמוד על הגנה על זכויותיכם, מה שיכול להבטיח שהמכירה תתנהל בצורה חלקה ובטוחה.

5 טיפים חשובים לקראת מכירת דירה

דיני המקרקעין ומיסוי המקרקעין מהווים תחום מורכב, עמוס בפרטים משפטיים, טכניים וכלכליים, חוקים ותקנות המשתנים באופן תדיר. על מנת להבטיח שהתהליך יתנהל בצורה מסודרת, צוות עו"ד מנור תמרי ריכז עבורכם מספר טיפים חשובים לקראת מכירת דירה:

• הכינו וסדרו את המסמכים החשובים – ודאו שהמסמכים כמו שטרי בעלות, היתר בנייה, נסח טאבו חשבונות הארנונה והחשמל וכל מסמך מהותי אחר בקשר עם הנכס מסודרים וזמינים. סתירות או רישומים חלקיים במסמכים עלולים להקשות על התהליך, ולכן כדאי לתקן את כל הבעיות לפני ביצוע העסקה.
• בדקו את הערך האמיתי של הדירה – מומלץ מאוד לבצע הערכת שווי עדכני של הדירה באמצעות שמאי או מתווך נדל"ן. הערכה זו תסייע לכם להבין מהו סדר גודל של המחיר הצפוי ומה גובה המס שתחויבו בו, ובכך לתכנן בשום שכל את כלל ההוצאות הנלוות למכירה.
• בדקו אם קיימים שימושים חורגים בנכס – אם קיימות חריגות בניה או שימושים חורגים בנכס, יש להסדיר את הנושאים הללו בהקדם. חריגות אלו עלולות להביא לסירוב הרשויות המקומיות להעניק אישור על היעדר חובות, סירוב בנק להעניק משכנתא, ובמקרים מסוימים אף לחשוף את המוכר לתביעות משפטיות בעקבות אי גילוי מלא לרוכש.
• מסרו מידע מפורט על הדירה– שתפו עם עורך הדין את כלל הפרטים הנוגעים לדירה, כגון שטחה, קיומן של חריגות בנייה, ליקויים, סכסוכי שכנים או תביעות משפטיות שהיו בעבר. גילוי מלא וניסוח נכון של פרטים אלו בהסכם המכר יבטיחו שקט נפשי גם לאחר שהמכירה תושלם.
• הימנעו מחתימה על זכרון דברים- לבסוף, הימנעו מחתימה על זיכרון דברים, שכן מדובר במסמך משפטי מחייב שעלול לסבך אתכם בעסקה שאינכם מעוניינים בה. במהלך המשא ומתן עם הרוכשים, חשוב לדאוג למעורבות עורך הדין שבחרתם שידאג לניסוח מסמכים משפטיים מתאימים, הכוללות הגנות משפטיות, נאמנות על הכספים במידת הצורך ומציאת פתרונות יצירתיים לבעיות משפטיות שיעלו במהלך התהליך שיובילו להצלחת העסקה לשביעות רצונכם.

משרד עורכי דין מנור תמרי, מציע לכם מעטפת משפטית מקיפה לליווי עסקאות מכר ורכישת נדל"ן. אם אתם מחפשים עורך דין מכר דירה, נשמח ללוות אתכם ולעמוד לשירותכם. צרו עמנו קשר!